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[建新股份]楼市最大隐忧,被万科一语道破!

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  6月5日,万科召开了一次出售成绩电话会议,总结了一下5月份的出售情况。其间万科董秘朱旭的话挺耐人寻味的,原话是这样的:

  这话说的中肯,从之前三个月的出售成绩来看,万科实际上是高开低走的。

  3月份,万科完成出售面积399.5万平方米,出售金额636.4亿元。

  4月份,万科的出售面积降至289.8万平方米,出售金额降至418.9亿元。

  5月份,万科完成出售面积242万平方米,出售金额358.9亿元。

  其实除了万科,前三甲的别的两家,碧桂园和恒大,日子也都不大好过。

  碧桂园5月份的出售额,环比下降了25%,而恒大则基本上算是坚持住了。

  出售端面对较大压力,许多购房者因为新办法的出台,难以从银行取得借款,要么挑选弃购,小部分挑选了全款买房。

  关于巨型房企来说,船越来越大,灵活性就越来越差。房子卖不动,但土地还得继续买,现在的问题是,。

  地买的越多,房子又卖不上价,赢利必然被腐蚀,开发商发发牢骚当然能够了解。

  融360房贷君疑问的是,这种歪曲的状况究竟能继续多久?

  要搞清楚这个问题,咱们得一步步往下捋。

  一、当地供地的两难

  实际上,当地是不期望地卖的太贵的,因为这对买卖双方都不好,开发商卖房子赔本,最终损伤的是咱们。

  还记得前段时间,不同城市差异化的土地供给战略么,房子不行卖的当地要多供地,甚至要加速供地。

  实际上,当地在履行这一条上面仍是蛮活跃的,比方嘉兴和南京,都在近期加速了供地脚步。但令人诙谐的是,嘉兴那场土拍去了好几百家房企,当然咱们也都知道这其间多数是马甲,为的是在最终的摇号环节能添加拿地的概率。

  而南京呢,看到摇号了坏处后,直接于近期取消了摇号的规矩,改为竞赛保证房面积。更改规矩后,南京迅疾在官上挂出了两个批次共24宗地块,其间住所15块。融360房贷君算了下,与住所相关的土地面积大概有110公顷。这个规划相当于南京上一年全年的25%,这可仅仅是一次挂牌出让的土地。南京的目的很明显,一方面期望地价不要那么刺眼,另一方面期望转嫁一部分的保证房压力。

  不出意外的话,这些土地必定会被房企抢食,铁定会进入竞赛保证房环节。

  所以,咱们看到了一个悖论,不供给土地,房价上涨的压力很大;多供给土地,最终的地价会大概率超出周边房价,结果是新一轮房价的上涨。

  二、什么是商品房指导价?

  上面说了,无论是摇号,仍是竞赛保证房面积,房企拿地的本钱实际上都是更高的,为了坚持赢利,对房企而言,出路只要一条进步价格。

  但问题是,在价格前面,还有一个商品房指导价,价格太高是拿不到预售证的。这个指导价是怎样确认的呢,一般是参阅四个维度:

  1、如果是同一个楼盘的二期三期的项目,要参阅之前的一期出价格格,

  2、如果是纯新盘,则要参阅周边楼盘的成交均价;

  3、分面积确认不同户型的均价,比方90平米以下、90-140平米的,140平米以上的,分类确认指导价;

  4、分区域确认指导价,一个城市有许多区,每个区的均价都不相同,这个要考虑进来。

  指导价的含义在于,用行政的手法,调控房价上涨的预期,但副作用也是很明显的,那就是拿了贵的地的房企赔本的可能性很大。这也是前文中房企管理层指出形势严峻的原因。

  三、为什么咱们热心抢新房?

  事实上,对购房者而言,有一个漏是能够捡的。那就是开盘的新房,因为指导价约束,后期还被要求期限开盘,开盘后还得揭露公证摇号,摇号进程还得在上直播,开发商毫无空子可钻。

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